Structura şi obiectul cărţilor funciare

Sep 28

“Cartea funciară propriu-zisă, respectiv coala sau foaia de carte funciară, are ca obiect trei categorii de înscrisuri, fiecare cu regim juridic specific privind:

  • corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de referinţă preluat din cadastrul general;
  • drepturile reale imobiliare, corespunzătoare corpului de proprietate;
  • actele, faptele juridice, drepturile de creanţă sau alte raporturi juridice legate de imobilele ce fac parte din corpul de proprietate” [1] .

Este ceea ce prevede Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, art.20, 21, 44 şi 45. În obiectul cărţii funciare se concretizează şi rolul deosebit de important al acestei instituţii. Cartea funciară face cunoscute, prin intermediul publicităţii, actele şi faptele de natură juridică ce afectează situaţia unui imobil, realizând în acest mod securitatea în domeniul circulaţiei juridice a imobilelor.

Excepţie de la procedura specifică publicităţii imobiliare fac doar  câteva acte juridice, relative la drepturile reale imobiliare. Printre acestea se numără succesiunea, accesiunea, vânzarea silită şi uzucapiunea, drepturile dobândite de către stat prin expropriere pentru utilitate publică, precum şi cele dobândite de către stat sau orice alte persoane prin efectul legii sau hotărârilor judecătoreşti. Acest fapt apare reglementat în art.28 Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare. Nu înseamnă că respectivele acte juridice nu vor fi înscrise în cartea funciară, ci doar că pentru a se constitui un drept asupra lor nu este necesară înscrierea; înscrierea operează în aceste cazuri mai degrabă pentru a realiza opozabilitatea erga omnes, fie faţă de terţii dobânditori, fie faţă de orice persoane interesate.

Cum am precizat şi mai sus sistemul cărţilor funciare se bazează pe sistemul de evidenţă a cadastrului general conform art.20 din Legea nr.7/1996, astfel că este necesară existenţa unei permanente legături între cele două instituţii. Doar astfel se poate asigura o corespondenţă între starea de fapt şi cea de drept a fiecărei entităţi înmatriculate în cartea funciară. Am făcut din nou referire la acest fapt deoarece obiectivul publicităţii imobiliare, respectiv constituirea unor drepturi sigure, nu se poate realiza decât cu condiţia unei bune desfăşurări a activităţii de cadastru  şi de carte funciară.

Conţinutul sau structura cărţii funciare este prezentată foarte clar şi concis în cuprinsul art.21 al Legii nr.7/1996: “Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi:

A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:

a) numărul de ordine şi cel cadastral al fiecărui imobil ;

b)    suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi, după caz, construcţiile;

c)    amplasamentul şi vecinătăţile;

d)    valoarea impozabilă.

B. Partea a II – a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

a) numele proprietarului;

b)    actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;

c)    stămutările proprietăţii;

d)    servituţile constituite în folosul imobilului;

e)    faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate;

f)     orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu ,în partea întâi sau a doua a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.

C. Partea a III – a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;

b)    faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;

c)    sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

d)    orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte”.

În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărţile funciare între ele şi de a le crea o individualitate. Atunci când conţinutul cărţii funciare este atât de vast încât nu mai poate fi trecută nici o altă menţiune legată de modificările suferite de situaţia imobilului ori dacă imobilul a fost alipit la un altul, se închide cartea funciară. Titlul este partea în care se fac menţiuni despre acest aspect. Într-o astfel de situaţie se deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia. Vechea carte funciară, care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici o operaţiune în ea, nu se va arunca, ci se va păstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului şi a modificărilor care au survenit succesiv în legătură cu acesta.

Titlul cărţii funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se trece şi numărul cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, se trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comun, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate minieră sau dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectează în mod serios dreptul de proprietate înscris.

Partea I, denumită, ca să zicem aşa, descrierea imobilului este structurată pe mai multe coloane care fac referire la: numărul de ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, calitatea acestuia (fâneţe, arabil sau păşune), numărul casei , dacă este vorba despre o construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile, valoarea impozabilă. Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecuinătăţilor este inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui imobil.

“Pentru a stabili conţinutul acestei părţi, art. 21 alin.1 pct.a trebuie coroborat cu art 20. alin 2 şi 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că obiectul acestei părţi este corpul de proprietate care <<se înscrie în cartea funciară>>. Partea I nu are coloana pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru acele parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face un semn distinctiv care să indice acest lucru. Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezultă din art.44 alin.2 potrivit căruia << dezlipirea unei parcele sau unei părţi de parcela care face parte dintr-un corp de proprietate se face împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este grevată cu sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de dezlipire un corp de proprietate separat>>” [2].

Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de proprietate ce formează o partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu este nscesară întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a crede altceva. Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deţine. La fel se procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le fac devălmăşia şi construcţiile cu  mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este suficientă întocmirea unei cărţi funciare colective şi se întocmeşte şi câte una individuală, pentru fiecare proprietar în parte.

În cea de-a doua parte care aduce informaţii legate de tilturile de proprietate, conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se referă la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care stă la baza constituirii dreptului de proprietate, servituţile constituite în favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.

Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput are un drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar. În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate. Deoarece, dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a dobânditorului, dacă are una, altfel i se va întocmi una.

Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele  proprietarilor, de comun acord).

În final, partea a III-a se opreşte asupra drepturilor terţului asupra imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar şi accesorii, care afectează proprietatea. Alături de aceste drepturi mai sunt trecute şi alte drepturi personale prevăzute de lege şi care devin opozabile terţilor prin înscrierea în cartea funciară, la fel şi locaţiunea sau cesiunea de venituri pe o durată de peste trei ani. Faţă de toate aceste drepturi reale menţionate pot surveni o serie de modificări ce vor fi trecute bineînţeles în cartea funciară.


[1] Nicolae Boş, Cartea funciară şi expertiza tehnică topo-cadastrală, Ed. All Beck, 2003, p.24;

[2] Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale imobiliare, Rev. Studii juridice şi administrative, nr.1/2003, p.46;

Comentarii

Un comentariu la articolul “Structura şi obiectul cărţilor funciare”

  1. PC on May 1st 8:44 pm

    INALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
    – SECŢIILE UNITE –

    DECIZIA Nr. LXXII (72)
    din 15 octombrie 2007

    Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 685 din 07/10/2008

    Dosar nr. 42/2007

    Sub preşedinţia domnului profesor univ. dr. Nicolae Popa, preşedintele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie,

    Secţiile Unite ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în conformitate cu dispoziţiile art. 25 lit. a) din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, s-au întrunit pentru a examina recursul în interesul legii, declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu privire la calitatea procesuală pasivă a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară în plângerile de carte funciară întemeiate pe dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată.

    Secţiile Unite au fost constituite cu respectarea dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 304/2004, republicată, fiind prezenţi 86 de judecători din totalul de 115 aflaţi în funcţie.

    Procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a fost reprezentat de procurorul Antoaneta Florea.

    Reprezentanta procurorului general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a susţinut recursul în interesul legii, punând concluzii pentru a fi admis, în sensul de a se stabili că în cauzele ce au ca obiect plângeri privind cartea funciară întemeiate pe dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă.

    SECŢIILE UNITE,

    deliberând asupra recursului în interesul legii, constată următoarele:

    În practica instanţelor judecătoreşti s-a ivit diversitate de soluţii referitoare la calitatea procesuală pasivă a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară în cauzele ce au ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiate pe dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată.

    Astfel, unele instanţe au considerat că Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară are calitate procesuală pasivă în plângerile privind cartea funciară.

    S-a relevat, în acest sens, că activitatea de carte funciară este o procedură necontencioasă, însă soluţionarea de către instanţă a plângerii fomulate cu privire la această activitate, fiind o procedură jurisdicţională ulterioară activităţii de carte funciară, are caracter contencios.

    În cadrul acestui punct de vedere, s-a considerat că actul atacat este administrativ, iar Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară trebuie citat în proces, având calitate procesuală pasivă, deoarece litigiul urmează a fi soluţionat după o procedură specială, în cadrul căreia judecata trebuie să se desfăşoare în contradictoriu cu emitentul actului.

    Alte instanţe, dimpotrivă, au considerat că, în cauzele ce au ca obiect plângeri privind cartea funciară, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă, deoarece procedura aplicabilă nu este contencioasă.

    În motivarea acestui punct de vedere s-a învederat că, din moment ce în cauzele care au ca obiect plângeri formulate împotriva încheierilor de carte funciară instanţa nu trebuie să stabilească existenţa sau inexistenţa unui drept al Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, ci doar legalitatea şi temeinicia încheierii date în cauză, acesta nu poate fi citat ca parte în proces, singurele persoane susceptibile să aibă calitate fiind cele prevăzute în dispoziţiile art. 50 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, respectiv persoanele interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară.

    Aceste din urmă instanţe au interpretat şi aplicat corect dispoziţiile legii.

    Potrivit art. 17 alin. (1) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, “publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile teritoriale pentru imobilele situate în raza teritorială a acestora”.

    În acest cadru de reglementare, prin art. 20 alin. (1) din aceeaşi lege se prevede că “dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil”, iar în cuprinsul art. 21 s-a subliniat că “modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor reale”.

    În conformitate cu principiul relativităţii, pe care îl consacră, în art. 22 din legea menţionată se mai prevede că înscrierea unui drept se poate efectua numai “împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută”, precum şi “împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată”.

    Caracterul necontencios al procedurii de înscriere în cartea funciară este subliniat în dispoziţiile art. 47 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, republicată, potrivit cărora “înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu”, precum şi în alin. (6) al aceluiaşi articol, prin care se precizează că “intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular”.

    Acest caracter necontencios al activităţii de publicitate imobiliară mai rezultă şi din faptul că încheierile prin care sunt soluţionate cererile de înscriere de către registratorul de carte funciară, care este funcţionar public şi nu judecător, sunt, prin natura lor juridică, acte administrative provizorii ce nu au putere de lucru judecat din moment ce adoptarea lor nu are loc în cadrul unei proceduri administrative jurisdicţionale.

    De altfel, o asemenea încheiere, deşi act administrativ, nu este supusă controlului instanţelor judecătoreşti de contencios administrativ, în condiţiile Legii nr. 544/2004, ci contenciosului administrativ special reglementat prin Legea nr. 7/1996, republicată.

    În acest sens, în art. 50 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, este reglementată obligativitatea comunicării încheierii, iar prin alineatele următoare se prevede că “încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere”, care se înaintează judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, că “hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel”, iar “hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului”.

    Ca urmare, datorită naturii lor derogatorii, toate aceste reglementări au un caracter special în raport cu dispoziţiile generale privind procedurile necontencioase cuprinse în cartea a III-a din Codul de procedură civilă, la art. 331-339, fiind de observat că în art. 338 alin. 2 din Codul de procedură civilă se prevede că “materiile necontencioase cu privire la care legea prevede o procedură specială rămân sub dispoziţiile speciale, care se vor întregi cu cele prevăzute în cuprinsul cărţii de faţă”.

    Or, procedura de înscriere în cartea funciară este guvernată de regulile cuprinse în Legea nr. 7/1996, republicată, şi de actele normative emise în baza ei, iar numai în măsura în care acestea nu prevăd nimic, legea este completată cu dispoziţiile generale în materie necontencioasă prevăzute în Codul de procedură civilă.

    De aceea, în raport cu această distincţie făcută de legiuitor, se impune să se reţină că Legea nr. 7/1996, republicată, nu conţine dispoziţii care să confere legitimare procesuală pasivă Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

    De altfel, pe linia promovării acestei raţiuni deduse din textele de lege aplicabile, prin art. 31 din Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, s-a subliniat că “activităţii de publicitate imobiliară i se aplică principiile şi regulile specifice prevăzute de lege, care se întregesc cu dispoziţiile art. 331-339 din Codul de procedură civilă”.

    Mai mult, prevederea de la art. 50 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, republicată, potrivit căreia “hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică din oficiu biroului teritorial”, confirmă intenţia legiuitorului referitoare la calitatea Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în sensul de a nu fi considerat parte în plângerea privind cartea funciară, pentru că altfel nu mai era necesar să se reglementeze obligativitatea de a i se comunica hotărârea, din moment ce dispoziţiile art. 266 alin. 3 din Codul de procedură civilă prevăd că “hotărârea se comunică părţilor”.

    În consecinţă, în temeiul art. 25 lit. a) din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, precum şi al art. 329 din Codul de procedură civilă, urmează a se admite recursul în interesul legii şi a se decide că, în cauzele ce au ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiate pe dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă.

    PENTRU ACESTE MOTIVE

    În numele legii

    D E C I D:

    Admit recursul în interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi stabilesc:

    În cauzele ce au ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiate pe dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă.

    Obligatorie, pentru instanţe, potrivit art. 329 alin. 3 din Codul de procedură civilă.

    Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 15 octombrie 2007.

    PREŞEDINTELE ÎNALTEI CURŢI DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE,
    prof. univ. dr. NICOLAE POPA

    Prim-magistrat-asistent,
    Victoria Maftei

Lasa un comentariu.