Reglementare legală a noului sistem de publicitate imobiliară introdus prin Legea 7/1996

Oct 4

Practica judiciară a ajuns la concluzia că este mult mai benefică pentru circulaţia juridică a imobilelor adoptarea unei legi care să unifice formele de realizare a publicităţii imobiliare, ajungându-se la utilizarea unui singur sistem de publicitate unic. Iar această nouă reglementare legală să fie bazată pe sistemul de publicitate reală al cărţii funciare care a fost adoptat prima dată prin Decretul-lege nr. 115/1938, acesta practicându-se deja în Transilvania, Banat, Bucovina, nordul Moldovei.

Astfel s-a promulgat Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 publicată în Monitorul Oficial Partea I nr. 61 din 26 martie 1996, prin intermediul căreia se promovează adoptarea progresivă a sistemului cărţii funciare pe întreg cuprinsul ţării. Această lege continuă în mare parte reglementările Decretului-lege nr. 115/1938, convieţuind cu această din urmă reglementare legală până la crearea condiţiilor propice aplicării unitare a Legii nr.7/1996. Este necesar să fie finalizate lucrările cadastrale pentru a putea pune în aplicare noul sistem de publicitate imobiliară.

Profesorul Liviu Pop demonstrează contrariul: “Punerea în aplicare a dispoziţiilor acestei legi referitoare la publicitatea imobiliară pe întregul teritoriu al ţării s-a realizat după intrarea în vigoare a Instrucţiunilor privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv care a avut loc la 1 iulie 1999. Pe această dată sistemele de publicitate imobiliară anterioare au încetat să mai aibă aplicabilitate. Numai această interpretare are darul de a face ca Legea nr.7/1996 să se aplice efectiv şi să devină realitate. Dacă s-ar amâna punerea în aplicare a acestei legi până la finalizarea lucrărilor cadastrale ar exista riscul să aibă aceeaşi soartă pe care au avut-o şi legile anterioare prin care s-a reglementat introducerea publicităţii prin cărţi funciare în întreaga ţară. Nu trebuie ignorat faptul că efectuarea şi finalizarea lucrărilor cadastrale necesită o finanţare substanţială şi susţinută, pe care ne îndoim că autorităţile statale sunt dispuse şi au posibilitatea s-o acorde, în condiţiile economice existente în această perioadă” [1].

De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai apărut în domeniu şi alte reglementări care fie au adus modificări Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare, fie au completat-o, pentru a asigura o mai bună interpretare şi aplicare. Există astfel mai multe acte normative cu caracter general care guvernează materia noului sistem de publicitate imobiliară, respectiv:

  • Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996;
  • Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.2371/C/1997;
  • Instrucţiunile privind înfiinţarea noilor cărţi funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.1330/C/1999, nepublicate;
  • Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 care aprobă Instrucţiunile privind întocmirea documentelor tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în noile cărţi funciare;
  • Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea persoanelor fizice şi juridice care pot să realizeze şi să verifice lucrări de specialitate în domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei pe teritoriul României;
  • Ordinul nr.452 din 2 februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general;
  • O.U.G. nr.291/2000;
  • O.U.G. nr.70/2000;
  • Legea nr.78/2002;
  • O.U.G. nr.41/2004;

Aceste din urmă patru acte normative modifică Legea nr.7/1996.

La aceste dispoziţii se mai pot adăuga şi alte câteva acte normative care nu reglementează doar acest domeniu dar conţin câteva norme speciale care au ca obiect unele operaţiuni juridice susceptibile de înscrisuri în noile cărţi funciare. Mai importante dintre aceste prevederi sunt:

  • Art. 35/1 şi 69 din Legea locuinţei nr.114/1996;
  • Art.15 din Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică aterenurilor;
  • Art.16 din O.G. nr.51/1997 privind operaţiunile de leasing;
  • Art.34 din Legea 219/1998 privind regimul concesiilor.

Aceste modificări şi completări ulterioare au în vedere mai multe aspecte tehnice, organizatorice şi pentru aducerea la îndeplinire a dispoziztiilor de ordin juridic ale legii în cauză.

“În legătură cu punerea în aplicare a Legii nr.7/1996, este de reţinut că ea a introdus un sistem real, unic şi unitar de publicitate imobiliară care este de aplicabilitate imediată, dar unificarea sistemelor de publicitate imediată existente se realizează pe întreg teritoriul ţării, după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări” [2]. Pentru a unifica cele trei sisteme de publicitate existente în dreptul românesc până în anul 1996 (sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, sistemul de publicitate reală al cărţii funciare şi sistemul cărţilor de publicitate funciară) trebuie să se realizeze cadastrul general naţional, proces care presupune o perioadă de timp îndelungată, precum şi o multitudine de investiţii şi lucrări tehnice.

Acesta este motivul pentru care urmează ca şi în continuare să se aplice Decretul-lege nr.115/1938, acolo unde s-a aplicat şi până acum, ca şi celelalte sisteme de publicitate existente, dar limitativ. Publicitatea imobiliară care se va realiza numai prin cărţile funciare se bazează pe o serie de documente cadastrale ale localităţilor a căror întocmire se realizează progresiv, în timp.

Ca orice alt act normativ, Legea nr.7/1996 are un caracter general, iar dispoziţiile pe care le cuprinde nu pot reglementa toate situaţiile juridice posibile. Din această cauză pot să apară mai multe interpretări în ceea ce priveşte modul ei de aplicare ori momentul intrării în vigoare.

Au existat unele nelămuriri în legătură cu momentul intrării în vigoare a Legii 7/1996. Acest act normativ nu a urmat regula generală de a fi intrat în vigoare la 90 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial. ” Problema conflictului legilor în timp este rezolvată tradiţional de dreptul pozitiv la nivel legal. Astfel Codul civil român, inspirându-se din cel francez, arată în art.1 că <<legea dispune numai pentru viitor; ea n-are putere retroactivă>>. În sistemul nostru juridic actual regula devine constituţională prin consacrarea ei în art.15 alin(2) care arată: <<Legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale mai favorabile>>.” [3] În art.72 alin.2 al prezentei legi este prevăzut că la data când se constată finalizarea lucrărilor de cadastru şi a registrelor de publicitate imobiliară privind întregul teritoriu administrativ al unui judeţ îşi încetează aplicabilitatea pentru acel judeţ vechile reglementări în materie, respectiv art.1801-1802, 1816-1823 din Codul civil, art.710-720 din Codul de procedură civilă şi Decretul-lege nr.115/1938 şi Legea nr.242/1947. Rezultă  aşadar că noua lege va intra în vigoare în mod treptat.

“În acest sens , precedentul istoric este edificator. În Transilvania, izvorul juridic al <<cărţilor funduare>> l-au constituit Regulamentul de carte funduară din anul 1855, cât şi Ordonanţa de extindere a acestui Regulament din 5 februarie 1870, urmate de o serie de legi, decrete, ordonanţe, regulamente şi circulare. Pe această bază a putut fi adoptat Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funduare, extins în Bucovina chiar în acel an, prin Decretul nr.511/1938, întrucât aici lucrările cadastrale au fost terminate iar în Transilvania şi Banat – extinse abia la data de 12 iulie 1947. Astfel, cele începute în anul 1855 şi-au atins scopul abia în anii 1938 şi 1947, generalizarea cadastrului pe întreg teritoriul ţării, propus prin legea nr.23/1933, neatingându-şi scopul.De asemenea, nici cele propuse prin dispoziţiile art.37-43 din Legea nr.59/1974 (în prezent abrogată) nu şi-au atins scopul. Fireşte astăzi altele sunt condiţiile, însă având în vedere potenţialul economic al ţării nu se poate preconiza o finalizare rapidă a lucrărilor cadastrale” [4]. Noua lege conţine dispoziţii de aplicare eşalonată în timp, privitoare la întocmirea şi funcţionarea cărţilor funciare (art.72), dar şi dispoziţii de aplicare imediată, din momentul intrării în vigoare, referitoare la înfiinţarea birourilor de carte funciară pe lângă judecătorii.

Examinând cuprinsul Legii nr.7/1996 se constată că în titlul I dispoziţiile vizează aspecte tehnice cu privire la organizarea şi efectuarea lucrărilor de cadastru până la preluarea acestora de către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie – O.N.C.G.C. În al doilea titlu se reglementează finalizarea lucrărilor cadastrale care conduce la aplicarea  concretă a Legii publicităţii imobiliare prin cărţile funciare, iar în titlul III sunt prevăzute dispoziţii tranzitorii şi finale care accentuează faptul că momentul intrării în vigoare a prezentei legi coincide cu momentul în care sunt finalizate lucrările cadastrale.

Singurele acte normative pe care Legea nr.7/1996 le abrogă după 90 de zile de la data publicării ei în Monitorul Oficial cunt cele prevăzute la art.72, alineatul ultim:

  • “Art.37-43 din Legea fondului funciar nr.59 din 29 octombrie 1974, publicată în Buletinul Oficial nr.138 din 5 noiembrie 1974, cu modificările ulterioare;
  • Anexa nr.1 la Decretul nr.146/1985 privund înfiinţarea colectivelor de lucrări cadastrale;
  • Decretul nr.305 din 15 septembrie 1971 privind activitatea geodezică, topofotogrammetrică şi cartografică, precum şi procurarea, deţinerea şi folosirea datelor şi documentelor rezultate din această activitate, publicat în Buletinul Oficial nr.111 din 26 septembrie 1971;
  • Orice alte dispoziţii contrare prezentei legi”.

Procesul de constituire al cărţilor funciare durează mult şi datorită faptului că au fost târziu adoptate şi

actele normative care să faciliteze şi să lămurească acest proces. Astfel preşedintele O.N.C.G.C. a fost în măsură abia la un interval de trei ani de la publicarea Legii 7/1997, să emită Ordinul nr.983/2000 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea persoanelor fizice şi juridice care pot să realizeze şi să verifice lucrări de specialitate în domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei pe teritoriul României, ca şi Ordinul nr. 946/2000 pentru aprobarea Instrucţiunilor privind întocmirea documentaţiei cadastrale tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la terenuri şi construcţii. Ca multe alte dăţi sistemul juridic românesc îşi dovedeşte încă o dată lentoarea, ceea ce nu contribuie la progresul societăţii româneşti.

Un alt argument în sensul neaplicării efective a Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare îl aduce Ordinul Ministrului Justiţiei nr.1330/C/25.06.1999 privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv care prevede în art.3 ali.2 că:”în zonele în care s-a aplicat până în prezent Decretul-Lege nr.115/1938, în situaţia în care, din orice motiv, imobilul nu este înscris în nici o carte funciară, sau a fost înscris, dar cartea funciară a fost distrusă, pierdută, şi nu este posibilă reconstituirea, se va proceda la deschiderea unei noi cărţi funciare cu caracter nedefinitiv, conform Legii nr.7/1996, pe baza schiţei întocmite de o persoană autorizată de oficiul teritorial de cadastru şi avizată de acelaşi oficiu”. Se justifică din nou necesitatea de a menţine în continuare vechile cărţi funciare reglementate prin Decretul-Lege nr.115/1938 şi doar excepţional se vor constitui cărţi funciare cu caracter nedefinitiv în baza Legii nr.7/1996, până la intrarea în vigoare a acesteia din urmă.

“În susţinerea opiniei noastre, potrivit căreia până la finalizarea lucrărilor cadastrale în prezent sunt aplicate prevederile Decretului-Lege nr.115/1938 în zonele în care exista sistemul de carte funciară, aducem şi un argument de ordin practic. Dacă s-ar aplica prevederile Legii nr.7/1996 şi în respectivele zone, procedându-se numai la înfiinţarea de cărţi funciare nedefinitive, există riscul suprapunerii evidenţei existente în vechile cărţi funciare nedefinitive. Tocmai aceasta a fost raţiunea pentru care a fost necesară precizarea, din art.3 alin.2 al Ordinului Ministrului Justiţiei nr.1330/C/25.06.1999, privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, care a prevăzut că în zonele în care s-a aplicat până în prezent Decretul-Lege nr.115/1938, numai în mod excepţional se va proceda la înfiinţarea de cărţi funciare nedefinitive. Doar după finalizarea lucrărilor de cadastru la nivelul judeţului, se va putea observa dacă proprietăţile di evidenţele cadastrale vor coincide sau nu cu situaţia din cartea funciară, putându-se definitiva cărţile funciare nedefinitive, cele existente în temeiul  Decretului-Lege nr.115/1938 fiind definitive deja” [5].

Legiuitorul şi-a mai atras o serie de critici şi în ceea ce priveşte soluţionarea căilor de atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în considerare. Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce priveşte procedura căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale. Dar practica judiciară a demonstrat că sunt de imediată aplicare noile prevederi în materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea căilor de atac împotriva încheierilor date de judecătorul delegat.

Alt inconvenient al cadrului juridic care s-a creeat pentru aplicarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare a fost lipsa actelor normative necesare pentru buna desfăşurare a procesului de introducere a noului sistem de publicitate. Un exemplu ar fi înfiinţarea colilor de carte funciară cu caracter nedefinitiv pentru care lipsesc instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv. A existat o tendinţă de reglementare în acest sens şi anume Ordinul nr.1330/C/25 iunie 1999, al Ministrului Justiţiei dar care nu a mai fost publicat. Astfel birourile de carte funciară au fost nevoite să-şi desfăşoare activitatea fără instrucţiuni adecvate şi necesare pentru acest sector. Aceste birouri de pe lângă judecătorii se ghidează în prezent după dispoziţiile regulamentului de aplicare a Legii nr.7/1996 aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.2371/C/22 decembrie 1997.

Ca orice alt act normativ şi noua reglementare cuprinde o serie de sancţiuni care urmează a fi aplicate celor care nu respectă dispoziţiile pe care le prevede. Astfel în articolul 66 sunt prevăzute următoarele fapte ce constituie contravenţii:

a)    folosirea, în documente oficiale a altor date cu privire la proprietari, terenuri s-au construcţii decât cele

înscrise în documentele cadastrului;

b)    refuzul proprietarilor imobilelor de a permite accesul personalului de specialitate pentru executarea lucrărilor de cadastru, de geodezie, topografice sau fotogrammetrice;

c)    refuzul de a pune la dispoziţia organelor cadastrale a bazei topografice a altor date sau a documentelor necesare lucrărilor de cadastru de către cei care le deţin; excepţie Ministerul Apărării Naţionale, Ministerul de Interne, Serviciul Român de Informaţii, Serviciul de Informaţii Externe şi Serviciul de Protecţie şi Pază;

d)    publicarea sau difuzarea de materiale cartografice de orice fel, fără avizul Oficiului Naţional de Cadastru Geodezie şi Cartografie, reorganizat în Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitatea Imobiliară şi al ministerelor interesate, care execută lucrări de cadastru de specialitate.

Fiecare contravenţie se sancţionează cu o amendă în funcţie de gravitatea faptei. Ele se constată şi se aplică prin proces-verbal încheiat de către persoane împuternicite de autorităţi publice.

“Din economia legii rezultă că în viitor publicitatea imobiliară se va realiza astfel: până la introducerea în primul judeţ din ţară a noilor cărţi funciare, publicitatea se va realiza în continuare prin sistemele actuale de publicitate şi conform legislaţiei care le reglementează; pe timpul cât va dura introducerea noilor cărţi funciare, în judeţele în care aceste cărţi se vor introduce, publicitatea se va realiza conform Legii nr.7/1996, iar în celelalte judeţe se va realiza, în continuare, prin sistemele actuale de publicitate; iar după introducerea noilor căarţi funciare în ultimul judeţ, ceea ce va marca încheierea cadastrării pe întrega ţară, se va aplica numai noua publicitate. În acest sens, legea prevede că actele normative ce reglementează registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile funciare actuale şi cărţile de publicitate funciară <<îşi încetează aplicabilitatea>>, pentru fiecare judeţ în parte, <<la data finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unui judeţ>>, precum şi că aceste acte normative <<se abrogă>> numai <<după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări>>”. [6] Ca multe alte dăţi sistemul juridic românesc îşi dovedeşte încă o dată lentoarea, ceea ce nu contribuie la progresul societăţii româneşti.


[1] Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, 2001, p.312;

[2] Ioan Sabău-Pop, Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară. Necesitatea, obiectivele şi rolul publicităţii imobiliare, Revista Curentul juridic, nr.3-4, 2002, p.185;

[3] Ion Dogaru, Drept civil. Ideea curgerii timpului şi consecinţele ei juridice, Ed.All Beck, 2002, p.57;

[4] Gheorghe Vidican, Spre un nou sistem de publicitate imobiliară, Revista Dreptul nr.7/2003, p.57;

[5] Radu Iosof, Controverse referitoare la aplicarea Legii nr.7/1996 şi Decretului-Lege nr.115/1938, Rev. Curentul Juridic, nr.1-

2/2003, p.112-113;

[6] Ioan Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, 1997, p.47;

Comentarii

Un comentariu la articolul “Reglementare legală a noului sistem de publicitate imobiliară introdus prin Legea 7/1996”

  1. murgu veronica on May 10th, 2011 3:06 pm

    dle pinzaru: va rog respectuos si in acelasi timp din tot sufletul sa ma ajutati cu urmatoarea problema :in urma unei hotarari a jud. sect.5 ,care nu este irevocabila,este pe rol cu recurs,s-a procedat la executare silita prin bej, scoaterea prin licitatie publica a apartamentului proprietate la vanzare. bej a procedat la inscrierea executarii la cadastru sector 5 fara ca noi sa detinem cadastru,intabulare si carte funciara. Am facut sesizare la ANCPI si am primit raspuns ametitor de la directorul general MIHAI BUSUIOC:CITEZ:inscrierea a fost intemeiata pe disp.art.58 alin.2 din legea 7/1996 cu modif.si completarile ulterioare.Am citit articolul invocat si am inteles ca face referire la regiunile de carte funciara supuse decrt.-lege privitoare la cartile funciare nr.115/1938 si decrt nr.2142/1930 pt.functionarea cartilor fundulare centrale !!!!! ,facand parte din titlul iii-dispozitii tranzitorii si dispozitii finale,capitolul i-dispozitii tranzitorii.Conform legii7/1996 nu trebuia sa se aplice capitolul ii -procedura de inscriere in cartea funciara ? in care din articolele acestui capitol ma incadrez in situatia ca nu am carte funciara, va multumesc anticipat

Nelamuriri? Intrebari?

Intreaba sau cauta raspunsul la sectiunea de intrebari si raspunsuri.