Registrul cadastral de publicitate imobiliară

Oct 4

Noua reglementare în domeniul publicităţii imobiliare a fost justificată de progresul pe care sistemul de drept românesc l-a realizat, mai ales după evenimentele petrecute în decembrie 1989. Dezvoltarea economiei de piaţă modernă şi democrată a contribuit la apariţia sistemului de publicitate imobiliară prin noile cărţi funciare, reglementat prin dispoziţiile Legii nr.7/1996, Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare. Prin acest act normativ s-a urmărit asigurarea unei mai bune securităţi privind circulaţia juridică a terenurilor, dar şi o cunoaştere mai bună a situaţiei juridice în care se găseşte un imobil, în raport cu un terţ interesat de acesta.

“Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996 a reglementat două instituţii distincte însă interferente şi anume instituţia tehnică a cadastrului (art.1-19) şi instituţia juridică a cărţilor funciare. Prin această lege s-au creat premizele ca ţara noastră să ajungă a avea un cadastru naţional general unitar şi modern real unitar de publicitate imobiliară. Prin intermediul acestor instituţii se urmăreşte consolidarea proprietăţii imobiliare şi sporirea încrederii publice în operaţiunile de evidenţă tehnică, economică şi juridică privind bunurile imobile” [1] Sistemul este inspirat din Decretul-Lege nr.115/1938 care a fost valorificat deja în practică şi ale cărui efecte pozitive au fost remarcate. Aşa se explică şi de ce în localităţile unde era aceasta aplicată se va aplica şi în continuare, până când Legea nr.7/1996 va putea efectiv să fie aplicată, adică după terminarea lucrărilor de cadastru general.

Istoria cadastrului este strâns legată de evoluţia procesului de impozitare şi evaluare a terenurilor, dar şi de sistemele de publicitate imobiliară. Progresul mijloacelor de reprezentare cartografică şi de măsurare a suprafeţelor bunurilor imobile a decurs lent, astfel că şi cadastrul a avut parte de o dezvoltare pe măsură. “Începând cu sec. al XVIII-lea procedeele de măsurare a pământului s-au perfecţionat continuu, dar abia la mijlocul sec. al XIX-lea, odată cu perfecţionarea sistemelor de clasificare şi evaluare a terenurilor, precum şi a sistemelor de publicitate imobiliară, cadastrul s-a transformat într-o instituţie cu multiple întrebuinţări.

Complexitatea lui a impus elaborarea, în multe ţări europene, a unor legi pentru organizarea lui uniformă şi executare organizată. Pentru pregătirea tehnicienilor cadastrali s-au înfiinţat şcoli de diferite nivele şi a început să se tipărească cursuri, reviste şi cărţi, care au tratat materia cadastrului funciar din diferite puncte

de vedere” [2]. Dezvoltarea cadastrului şi importanţa care i s-a acordat în tot mai mare măsură au contribuit la constituirea unei materii cu acest titlu, iar diversitatea etapelor prin care a trecut de-a lungul timpului, precum şi numeroasele lucrări care au tratat subiectul au dus la închegarea unei definiţii a cadastrului.

Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 ne dă o definiţie a noţiunii de cadastru încă de la început, din art.1 alin1: “Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar”. Din această definiţie ar putea exista tendinţa de confunda noţiunea de cadastru cu noţiunea de carte funciară, însă cele două instituţii nu se acoperă, ci se completează. Atât doar că registrul cadastral este alcătuit din totalitatea cărţilor funciare întocmite pe localităţi. Cele două instituţii au fost cuprinse într-un singur act normativ de către legiuitor tocmai datorită strânsei legături dintre ele.

Cele două instituţii se completează reciproc în sensul că are loc un schimb de informaţii tehnice şi juridice între ele. Şi anume cadastrul, pe baza mijloacelor de întocmire, furnizează cărţii funciare informaţiile cu privire la mai multe aspecte legate de situaţia imobilelor şi identificarea posesorului, cum ar fi: aşezare, mărime, categorie de folosinţă, calitate, venitul cadastral, individualizarea prin numerotare şi posesorul imobilului respectiv. După ce verifică informaţiile primite, cartea funciară le completează cu altele referitoare la drepturi reale, cum ar fi: proprietatea şi dezmembrămintele de proprietate (superficie, servitute, uz şi abitaţie, uzufruct).

“Unele din documente […] servesc la întregirea cărţilor funciare (registrul special de intrare, planul şi mapa înscrisurilor justificative), întrucât numai în cărţile funciare propriu-zise se vor face înscrieri, iar nu şi în registrele cadastrale de publicitate imobiliară, care sunt doar o unitate pur materială. Alte documente – repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor la care se adaugă şi registrul special de intrare (care îndeplineşte în fapt funcţii multiple) – sunt întocmite pentru a uşura consultarea cărţilor funciare şi a înlesni, totodată, activitatea de carte funciară” [3]. Tot  cartea funciară se opreşte cu menţiuni şi asupra titularului acestor drepturi luând în considerare şi faptele juridice care influenţează situaţia imobilului, după care înscrie aceste informaţii în documentele oficiale publice. Rezultă aşadar că ambele instituţii sunt foarte necesare într-un stat modern şi democrat, deoarece oferă o biografie completă asupra situaţiei juridice a imobilelor, informaţii necesare şi utile terţilor interesaţi de aceasta.

Instituţia cadastrului este reprezentată pe de o parte prin cadastrul general iar pe de altă parte prin cadastrul de specialitate. Cum am văzut cadastrul general oferă o imagine de ansamblu asupra imobilelor şi asupra proprietarilor acestora. În schimb, cadastrul de specialitate, după cum reiese chiar din denumire, se axează pe câteva aspecte de detaliu precum: suprafaţa, categoria de folosinţă şi proprietar.

Pentru o mai bună înţelegere a rolului cadastrului general în sistemul de publicitate imobiliară este binevenită prezentarea obiectivelor care stau la baza acestui sistem şi care sunt următoarele:

a) “Identificarea, înregistrarea şi descrierea, în documentele cadastrale, a terenurilor şi a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;

b) Asamblarea şi integrarea datelor furnizate de  cadastrele de specialitate;

c) Identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de terenuri şi de alte bunuri imobile, în vederea asigurării publicităţii şi opozabilităţii drepturilor acestora faţă de terţi;

d) Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor” (art.2 alin.2).

În  primul  rând, pentru ca un imobil  să  poată  fi  înregistrat  într-un  registru  public  este necesar să   se efectueze o serie de operaţiuni de ordin material, prin care se oferă imobilului o identitate distinctă. Aceste operaţiuni sunt de delimitare, bornare, măsurare şi reprezentare pe hărţi şi registre de suprafeţe. În acest sens preia informaţiile de la ştiinţa măsurătorilor terestre, care studiază globul pământesc. Apoi cadastrul trebuie să ofere informaţii legate de calitatea imobilului, astfel că apelează la informaţiile de pedologie, referitoare la capacitatea de producţie a solului şi calitatea acestuia comparativ cu alte terenuri. Ca orice proprietar de imobil, persoana în cauză trebuie să cunoască valoarea imobilului său în vederea valorificării pe de o parte, iar pe de altă parte cadastrul să poată determina impozitul, situaţie în care se face apel la informaţiile puse la dispoziţie  prin evidenţele contabile şi metodologice de calcul elaborate de economia agrară. Şi nu în ultimul rând “se stbilesc diferite legături între cetăţeni, între aceştia şi stat, între diferite organizaţii obşteşti şi stat, între aceştia şi cetăţeni. Aceste legături (raporturi) sunt reglementate de acte normative şi respectarea lor este obligatorie, iar la nevoie este impusă prin forţa de constrângere a statului. Cadastrul are strânse legături cu dreptul civil, dreptul administrativ şi dreptul funciar, de ale căror prevederi trebuie să ţină seama pe parcursul executării lucrărilor de inventariere. Însuşi scopul, metodica şi succesiunea executării lucrărilor de întocmire, păstrare şi modificare a cadastrului sunt precis determinate de legi, regulamente şi instrucţiuni” [4].

Cadastrul şi documentaţia cadastrală nu servesc doar publicităţii imobiliare ci şi altor sectoare de activitate, pe lângă documentaţia tehnică, cea mai amplă de altfel, ce foloseşte la întocmirea cărţii funciare. Astfel documentaţia tehnică a cadastrului serveşte la stabilirea impozitului funciar, la proiectarea amenajării teritoriului, în economie şi administraţie, la completarea hărţilor topografice, în statistică, în cercetare, ştiinţă şi cultură, în administrarea justiţiei.


[1] Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 243-244;

[2] Miclea, Mircea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995, p.25;

[3] Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, 2000, p.261;

[4] Mircea Miclea, op. cit., p.33-34;

Comentarii

Un comentariu la articolul “Registrul cadastral de publicitate imobiliară”

  1. worsakeend on February 12th, 2010 5:53 pm

    Va salut,aveti cumva material in format electronic referitor la evolutia sistemului real de publicitate imobiliara,ma intereseaza in mod special cateva aspecte legate de Sistemul:Torrens,german,al Alsaciei si Lorenei,cel elvetian etc.
    Sunt student al facultatii de drept si in prezent am de realizat un proiect referitor la vasul capitol al Publicitatii imobiliare,si mi a-ti fi de mare ajutor daca a-ti putea sa ma ajutati.

Nelamuriri? Intrebari?

Intreaba sau cauta raspunsul la sectiunea de intrebari si raspunsuri.